Глобальная перестройка

Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ

С 1 июля вступает в силу 218-ФЗ, вносящий поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве». Новые нормы, на протяжении долгого времени вызвавшие жаркие споры, ужесточат правила игры на рынке долевого строительства жилья. Уральские застройщики перестраховались: только за май они получили втрое больше разрешений, чем годом ранее, а количество ДДУ в этом году выросло на 44%. Участники уральского рынка недвижимости собрались за круглым столом «Коммерсантъ-Урал», и обсудили, как влияет на рынок недвижимости частая смена законодательства, к чему приводит неопределенность на рынке и как может отразиться новый закон на строительной отрасли Урала.

На фоне роста

В Уральской палате недвижимости (УПН) еще в начале лета отмечали активизацию рынка продажи жилья в Екатеринбурге. Число контрактов на первичном рынке увеличилось на 21%, а общий объем реализованного жилья (в кв.м) на 17%. На вторичном рынке количество сделок выросло на 17%. Основной рост продаж, по мнению аналитиков, обеспечили дешевеющая ипотека и активные действия девелоперов по адаптации предложения под изменившийся спрос. Конкуренция при этом остается высокой и ограничивает возможности продавцов по повышению цен. По итогам 2017 года, цены на первичном рынке не изменились, а на вторичном снизились на 1%.

По данным Абсолют Банка, сейчас среднерыночная ставка по ипотеке опустилась ниже 10% годовых. Сейчас тренд на снижение замедлился, и к концу года ставка, как ожидают эксперты, будет находиться на уровне 9% годовых. "Мы видим как вектор спроса смещается в сторону первички. Если в начале 2018 года доля ипотечных сделок с новостройками в Екатеринбурге составляла 30% от общего числа, то сейчас она выросла до 40%. Отчасти это связано и с информацией о грядущей отмене долевого строительства",— сообщила управляющий филиалом Абсолют Банка Светлана Ковалева.

Оборот строительных организаций региона, по данным Свердловскстата, с начала этого года составил 63,4 млрд руб.— 109,1% к уровню того же периода прошлого года. За пять месяцев 2018 года в Свердловской области построено почти 624 тыс. кв.м жилья — на 40% больше, чем за тот же период прошлого года. Из них строительство 78 тыс. кв.м завершено в мае. Лидером по объемам ввода жилья с начала года стал Екатеринбург (201 тыс. кв.м), показатель на 70% выше, чем в прошлом году за аналогичный период. Далее следует Сысерть — 48,5 тыс. кв.м, Верхняя Пышма — 43,4 тыс. кв.м (примерно в 2,5 раза больше показателя прошлого года), Белоярский городской округ — 33,6 тыс. кв.м, Первоуральск — около 24 тыс. кв.м и Березовский — 20,5 тыс. кв.м.

Кроме того, в мае этого года в министерстве строительства Свердловской области выдали рекордное число разрешений на строительство жилья — 22 (в мае прошлого года их было восемь). Компании планируют начать в Екатеринбурге строительство 32 домов. Всего с начала года было выдано 40 таких разрешений в сумме на 64 дома. Общее количество разрешений на строительство составляет 239.

В этом году только за пять месяцев ДДУ начали заключаться уже по 55 объектам. Показатель практически выходит за полгода на 100% к уровню прошлого года

Ксения Шакинко, замначальника отдела регистрации недвижимости в электронном виде и арестов управления Росреестра по Свердловской

Вместе с тем растет и число заключенных договоров долевого участия (ДДУ), отмечают в Росреестре. По сравнению с январем—маем 2017 года в Свердловской области их количество в этом году увеличилось на 44,3%, или 1,6 тыс. договоров. Как сообщила замначальника отдела регистрации недвижимости в электронном виде и арестов управления Росреестра по Свердловской области Ксения Шакинко, за 2017 год ДДУ начали заключаться по 62 объектам. "В этом году только за пять месяцев уже 55 объектов. Соответственно, показатель практически выходит за полгода на 100%«,— отметила она.

Успеть до принятия

Получать разрешения на строительство, а значит и возможность строить по старым правилам, девелоперы торопятся по ряду причин. Одна из них — принятие в конце июня № 218-ФЗ, который если не ужесточит, то как минимум поменяет правила игры на рынке недвижимости. По словам директора по маркетингу и продажам «Атлас Девелопмент» Вячеслава Батакова, грядущие изменения вызывают у него ряд вопросов. Первый коснулся суммы, которую нужно будет резервировать в так называемый компенсационный фонд. "Сейчас страховые взносы составляют 1,2% от суммы каждого договора. Дальше мы должны будем резервировать в банках 10% от сметной стоимости строительства. Непонятно, как будет власть рассчитывать эти 10%: анализировать баланс или уже затраченные деньги на покупку земельного участка",— отмечает господин Батаков.

Второй вопрос, по его словам, связан с механизмами использования эскроу-счетов. "Согласно первой формулировке закона, застройщик мог их использовать только при наличии банка-кредитора. А если такого банка нет, но есть сильный инвестор, который готов предоставить мне деньги на строительство? Я не могу продавать по эскроу-счетам — у меня нет кредитора. Я строю дом, не продаю его и даже не могу в это время пощупать рынок«,— подчеркнул господин Батаков. Он также привел в пример ситуацию, когда застройщику по тем или иным причинам отказали в кредитовании проекта. Критерии оценки рисков проекта банком и наличие компетентных для этого специалистов Вячеслав Батаков также ставит под сомнение.

Что потом

Выходов из ситуации участники рынка видят несколько. Так, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров прогнозирует переход на продажу полностью достроенного жилья. "Компаниям, которые предлагают клиенту широкий ассортимент квартир, нужно будет строить больше«,— считает он. По оценкам «Группы ЛСР», готовое жилье будет дороже в среднем на 20%. Стоит напомнить, что дату 1 июля 2019 года назвал в качестве терминальной для отмены долевого строительства президент РФ Владимир Путин. "Будет ли проектное финансирование или какие-то другие способы — ясно одно: участия банков не избежать",— отметил господин Музафаров.

Мы также рассматриваем вариант с бронированием объекта. Средства вносятся с целью фиксации объекта за покупателем, но права не приобретаются

Людмила Плотникова, юрист УПН

"Мы также рассматриваем вариант с бронированием объекта. Средства вносятся с целью фиксации объекта за покупателем, но права не приобретаются«,— предполагает юрист УПН Людмила Плотникова.

Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ

Заместитель генерального директора АО «РСГ-Академическое» Павел Петриченко советует участникам рынка обратить дополнительное внимание на закон 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». "В ситуации, когда речь идет о возможной отмене долевки, этот механизм приобретения жилья может получить дополнительный импульс«,— уверен он.

Сейчас в Екатеринбурге в стадии проектирования более 5 млн кв. м жилых площадей, а комфортно рынок потребляет 500-600 тыс. кв. м в год

Вячеслав Батаков, директор по маркетингу и продажам «Атлас Девелопмент»

Негативной стороной изменений участники рынка называют возможность появления тех, кто станет этот закон обходить: так называемых «серых» схем, некоммерческих фондов и векселей.

Пять миллионов в проекте

По данным Вячеслава Батакова, сейчас в Екатеринбурге в стадии проектирования находится более 5 млн кв.м жилых площадей. "При том, что комфортно у нас рынок потребляет 500–600 тыс. кв.м в год. По всему городу разрешения на строительство получают комплексы площадью по 100 тыс. кв.м. Как они будут выходить на рынок — непонятно«,— отмечает он. Руслан Музафаров привел в пример жилой комплекс «Меридиан» в микрорайоне Академический. "Мы полностью задекларировали более 200 тыс. кв.м. Получили первый договор долевки на все дома. Точно так же мы поступили и с остальными объектами. За счет этого мы сможем продолжить продавать квартиры в долевку в любом из домов на наш выбор",— отметил он.

Первопричина

Источником трудностей для строителей стали попытки правительства обезопасить дольщиков. Однако масштабной проблемы с дольщиками они не видят. "Проблема с обманутыми дольщиками ярко проявилась в 2015 году, но на уровне правительства ее переоценили. По неофициальным данным, тогда было зарегистрировано 200 тыс. обманутых дольщиков, а правительство признало 86 тыс. человек",— пояснил господин Батаков. Причина, по его словам, в разных формах договорных отношений между застройщиками и физическими лицами. "Даже 86 тыс. человек в масштабах страны было менее 1%, тем не менее был взят курс на изменение ситуации на рынке недвижимости и родились 214-ФЗ и 218-ФЗ",— подытожил он. Также одной из предпосылок стали крупные компании, которые не выполняли свои обязательства, используя мошеннические схемы, добавил эксперт.

Строители подчеркивают, что и с самих обманутых дольщиков не нужно снимать ответственность. "Их отговаривают нести деньги в компании, где нет разрешений, другое назначение у земли. Но там цена квадратного метра ниже, и они все равно вкладывают деньги",— поясняет Людмила Плотникова. Если люди хотят купить подешевле, соглашается господин Батаков, они найдут способ: кооперативы, ПИФы и тому подобное. "ДДУ было как раз самой понятной, прозрачной и контролируемой формой. С его исчезновением застройщик станет менее защищен с юридической точки зрения«,— считает он.

В результате, уверены девелоперы, закон не застрахует от тех, «кто захочет собрать деньги и убежать». "Допустим, девелопер принес банку инвест-меморандум с расписанными первичными затратами. У них специалистов нет, чтобы все это основательно проверить. Девелопер просит кредит в 5 млрд на начальный этап строительства, и скрывается",— предполагает господин Батаков.

Выход застройщики видят в европейском примере. Вячеслав Батаков рассказывает, что в Швеции, например, покупатель вносит до 10% стоимости на этапе строительства, а оставшуюся сумму платит по завершении. При этом если вдруг, когда дом достроен, клиенту по каким-либо причинам не одобряют ипотеку, он эти 10% теряет — отдает застройщику, чтобы он мог продать за те же деньги, заработать и компенсировать свои затраты.

Банковский вопрос

Единственные структуры, которые выиграют от нововведений, это банки, считают участники рынка. Они заработают на проектном финансировании, эскроу-счетах и ипотечных кредитах покупателям. "Мы предполагаем, что этими же деньгами, которые лежат на эскроу-счетах бесплатно, и будут кредитоваться застройщики«,— поясняет госпожа Плотникова.

Сейчас в реестр уполномоченных банков, рекомендуемых к открытию эскроу-счетов юрлицами, уже включено около 20 банков, и список будет пополняться

Светлана Ковалева, управляющая филиалом Абсолют Банка

Светлана Ковалева также назвала тему нового взаимодействия «застройщик — банк — покупатель» «острой». Однако, по ее словам, у банков и застройщиков есть год до июля 2019 года, чтобы обкатать такой механизм. По данным госпожи Ковалевой, сейчас в реестр уполномоченных банков, рекомендуемых к открытию эскроу-счетов юрлицами, уже включены около 20 банков, и список будет пополняться. "В целом, процесс взаимодействия банков и застройщиков останется неизменным — мы ведем честный и открытый диалог и, на наш взгляд, все участники рынка сейчас работают в партнерстве. Хорошо, что есть переходный год, в течение которого можно будет на деле увидеть внедряемые изменения законодательства«,— считает она.

На рынке останутся только крупные застройщики — мелкие не смогут доказать банкам свою способность выплачивать кредиты

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале

Впрочем, по словам господина Петриченко, для его компании взаимодействие с банками и проектное финансирование — «понятный и отлаженный механизм». "Готовое жилье всегда было и продолжает оставаться в портфеле компании. До 2017 года мы реализовывали только готовое жилье",— добавил он.

Перспективы

Светлана Ковалева предполагает, что в длительной перспективе стоимость 1 кв.м вырастет, поскольку у застройщиков увеличатся расходы на строительство и ужесточится регулирование. В любом случае все эти законодательные изменения приведут к очевидным последствиям, уверен господин Музафаров. "Во-первых, на рынке останутся только крупные застройщики — мелкие просто не смогут доказать банкам свою способность выплачивать кредиты. Во-вторых, по его словам, стоимость строительства увеличится за счет процентов, под которые застройщики будут брать займы, и, как следствие, вырастет цена на недвижимость в среднем на 20%«,— поясняет Руслан Музафаров. Кроме того, он прогнозирует сокращение объемов строительства как в регионе, так и в стране в целом.

Необходимость замораживания 20% собственных средств застройщиков в банках приведет не только к снижению объемов строительства, дефициту качественного жилья, но и росту цен на строительном рынке

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО «РСГ-Академическое»

Сокращение объемов строительства к рискам принятия изменений причисляет и Павел Петриченко. "Необходимость замораживания 20% собственных средств застройщиков на депозитах в банках приведет не только к существенному снижению объемов строительства, потенциальному дефициту качественного жилья, но и неминуемому росту цен на строительном рынке",— считает он. Впрочем, успокаивают участники рынка, в ближайшие пару лет дефицита вводимого жилья ждать не стоит — будет вводиться то, что строится сейчас. "Разрешения получены на 5 млн кв.м, но вводить мы будем по 500 кв.м. Потому что пролонгировать полученное разрешение на строительство никто не запрещает«,— предполагает он.

Одним из следствий изменений также может стать укрупнение строителей. «Согласно закону, девелопер должен построить как минимум 10 тыс. кв.м и иметь опыт не менее трех лет. То есть, новых игроков на рынке мы не увидим?» — интересуется господин Батаков. Укрупнение не исключает и Светлана Ковалева. По ее словам, уйдут мелкие и «не обладающие достаточным запасом прочности» игроки, средние застройщики будут объединяться, а мелких поглотят крупные. "Для банков со специализацией на ипотеке ничего не меняется — мы все так же сохраняем комплексный подход к оценке застройщика при его аккредитации. Нам по-прежнему будут важны финансовое положение застройщика, источник финансирования, отзывы дольщиков, соблюдение сроков строительства и объемы строительства",— добавила госпожа Ковалева.

Анна Лапина