Кварталы размывают границы

В последние годы комплексному освоению территорий (КОТ) в Екатеринбурге уделялось большое внимание: такие проекты поддерживали власти, а застройщики рассказывали о многочисленных преимуществах. Считается, что КОТ и четкое планирование территории могут серьезно повысить качество жизни городов и улучшить состояние окружающей среды. С форматом точечной застройки, напротив, начинали активно бороться. Участники круглого стола, организованного ИД «Коммерсантъ-Урал», обсудили, почему точечная застройка не сдает позиции, как трансформируются оба формата, на каких территориях перспективнее развивать каждый из них, по какому пути должна пойти реновация Екатеринбурга.

КОТ vs. точечная застройка

Комплексное освоение территорий появилось в информационном поле после создания в городе проекта микрорайона Академический. Открывая обсуждение, участники девелоперского рынка Екатеринбурга отметили, что о проектах КОТов начали задумываться еще в начале 2000-х годов. По словам коммерческого директора «Группы ЛСР» на Урале Руслана Музафарова, идеи Калиновского, Академического и Солнечного рождались именно в то время. Однако сейчас, считает эксперт, противопоставлять КОТ и точечную застройку нецелесообразно. «В Екатеринбурге присутствует и то, и другое. При этом продажи идут везде, потребители у разных продуктов разные»,— пояснил господин Музафаров.

Участники рынка мысль поддержали: сейчас разделять КОТ и точечную застройку не совсем правильно. По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, до 2016 года объемы строительства в Екатеринбурге росли в основном за счет расширения города и застройки свободных территорий. «Но начиная с 2016 года тенденция скорректировалась: теперь не только формируются новые районы, но и идет процесс обновления территорий»,— отметил он. Так, по данным УПН, доля центра и первого пояса в объеме строительства сейчас составляет порядка 39%, несколько лет назад этот показатель был на уровне 33%.

Тенденция объясняется, по мнению экспертов, необходимостью замены не отвечающего современным требованиям аварийного и потенциально ветхого жилфонда Екатеринбурга. Этот фактор учли при создании стратегии пространственного развития города, уточнил начальник МБУ «Мастерская генерального плана» Руслан Габдрахманов. «Мы называем это обратным движением внутрь. Сейчас подход единый: никто не делит отдаленные районы или центр — застройка должна развиваться комплексно. Должна быть сбалансирована вся инфраструктура: социальная, транспортная, инженерная»,— пояснил он.

Директор по маркетингу и продажам компании «Атлас-Девелопмент» Вячеслав Батаков уверен: можно отнести квартальную застройку как к комплексной, так и к точечной. «В Москве комплексным называют освоение территории больше 100 тыс. кв. м, потому что это автоматически влечет за собой решение ряда вопросов: развязки, благоустройство, детские сады и многое другое»,— считает он. По мнению господина Батакова, эти вопросы ложатся на застройщика, и решать их он должен вместе с городом.

Заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева уточняет: объем вводимого в городе жилья должен быть соразмерен приросту населения. Планам по росту населения Екатеринбурга, по ее мнению, соответствует КОТ. «По некоторым экспертным оценкам, уже к 2025 году численность населения города достигнет двух миллионов человек. Именно КОТ дает наибольшее увеличение жилых квадратных метров в городе, особенно за счет освоения бывших промышленных зон или окраин»,— считает госпожа Ковалева.

Экономика

Участники рынка соглашаются: редевелопмент и точечная застройка выигрывают с точки зрения маржинальности. КОТы, в отличие от «точек», требуют инвестиций, которые бы компенсировали цену паркинга и коммерческой зоны. В частности, рассказывает Руслан Музафаров, сложности возникают с коммерческими детскими садами, которые продаются ниже рыночной стоимости. Также, по его словам, ограниченность бюджетных средств сказывается и на обеспечении транспортной доступности КОТов, отдаленных от прицентральных районов города.

Светлана Ковалева подтверждает сложившуюся на рынке ситуацию: «В КОТ заходят крупные застройщики с отличной деловой репутацией и достаточными финансами. Объективная реальность — вряд ли застройщик с малым объемом финансирования сможет зайти в масштабный проект». Между тем, по словам госпожи Ковалевой, в точечной застройке средний чек на конечный продукт оказывается выше, а средняя сумма кредита для покупки жилья в новостройке ближе к центру на 15–20% выше, чем в отдаленных районах (при одинаковом количестве комнат и сопоставимом метраже). «Для точечной застройки характерно расположение ближе к центру города. Это чревато удорожанием стоимости квадратного метра»,— уточнила она. Впрочем, по словам госпожи Ковалевой, бывают и исключения: объекты с относительно невысокой стоимостью квадратного метра можно найти в Железнодорожном и в Завокзальном районах, «хотя географически до центра города рукой подать».

«Для конечного потребителя цена оказывается далеко не первичным фактором. В приоритете у потенциальных покупателей — локация дома, планировка и контингент»

Вячеслав Батаков, директор по маркетингу и продажам «Атлас-Девелопмент»

Между тем, отмечает господин Батаков, для конечного потребителя цена оказывается далеко не первичным фактором. «Мы проводили исследование, опросили более 1,5 тыс. человек. Стоимость квартиры оказалась на пятом месте»,— сообщил он. В приоритете у потенциальных покупателей оказалась локация дома, планировка и контингент. А там, где «ценник выше», покупатель платежеспособнее и, соответственно, с иной культурой, пояснил господин Батаков.

Инфраструктура

По мнению директора по маркетингу и продажам АО «РСГ-Академическое» Павла Петриченко, если в маржинальности выигрывает точечная застройка, то с точки зрения инфраструктурной обеспеченности ситуация складывается в пользу КОТов. «Перспективы маржинальности — это всегда риск и постоянный просчет себестоимости. Поэтому и возможности реализовать какие-то уникальные, потребительски ценные идеи у „точек“ практически нет»,— подчеркивает господин Петриченко. Он поясняет, что имеет в виду возможности для «дорогих экспериментов, которые могут становиться „фишками“ проекта». Такие, например, как просторные общественные территории, где создаются прогулочные или спортивные зоны. Или новые детские развивающие игровые комплексы премиум-класса, которыми сейчас оборудуют новые кварталы Академического.

Кроме того, считает он, комплексная застройка предполагает новые сети и инфраструктуру. «Впрочем, это позиция застройщика Академического, а на рынке, в других регионах, мы видим и иные примеры. Многие экономят, и в конечном итоге в проекте может оказаться непонятно, что с сетями и инфраструктурой»,— рассуждает господин Петриченко.

Руслан Музафаров добавляет, что в результате в пользу КОТов играет комплексность подхода. «Грамотно продуманный проект застройки с современными подходами к благоустройству, идеями „закрытых“ дворов, заранее продуманными местами хранения автотранспорта жителей и гостей выглядит в глазах потенциальных клиентов более выгодно и привлекательно»,— поясняет он. Кроме того, считает господин Музафаров, комплексная застройка воспринимается более позитивно за счет того, что позволяет создать вокруг дома комфортную среду.

Между тем застройщики точечных проектов также не готовы мириться со «старой» инфраструктурой. Компания «Атлас-Девелопмент», в частности, решает эту проблему, реконструируя магистральные сети. «Мы сейчас перекладываем сети „Водоканала“ под один из своих проектов. Под проект площадью чуть больше 20 тыс. кв. м мы меняем полностью сеть в этом условном микрорайоне»,— уточняет господин Батаков.

В стратегии пространственного развития, помимо сбалансированности инфраструктур, будет заложено и так называемое устойчивое развитие, уточняет господин Габдрахманов. «Территория должна развиваться с экономической, социальной и экологической точки зрения. Должны появляться новые малые бизнесы, небольшие производства, рабочие места для того, чтобы территория жила»,— уточняет он. Так, по мнению господина Габдрахманова, может быть решен «один из больных вопросов КОТов, которые отдалены от центра», — маятниковая миграция. «Большой плюс — это пешеходная доступность объектов, предоставляющих различные услуги и сервисы»,— считает он и отмечает, что застройщики КОТов сейчас стараются это учесть: закладывают в проектах новый градостроительный подход, развивая активные первые этажи.

Что касается развития социальной инфраструктуры, по мнению ряда застройщиков, среди КОТов развивается достаточно сильная конкуренция с силу ограниченности муниципальных бюджетов. «Если город может позволить себе строить две школы в год, одна из которых в центре и одна — кому-то из КОТов, между последними конкуренция очень сильной получается»,— поясняют участники рынка.

Реновация

Наряду с развитием окраинных территорий, участники строительного рынка Екатеринбурга настаивают на более активном замещении аварийного жилого фонда города. Сейчас застройка в сложившихся районах большей частью идет за счет промышленных территорий либо за счет уплотнения текущей застройки, отмечает Михаил Хорьков. При этом доля сноса старого ветхого жилья в этом процессе, по его мнению, недостаточна, а проблемы ветхого фонда решаются в основном за счет частных компаний, а не за счет государства или муниципалитета. «По нашим оценкам, за последние годы мы сносим примерно 1% от того, что строим. Такими темпами, чтобы снести деревянные бараки, нам потребуется больше 30 лет. Чтобы снести трехэтажные шлакоблочные дома — 90 лет. К тому времени проблема „хрущевок“ встанет действительно остро»,— считает эксперт.

Участники рынка подтверждают точку зрения аналитика и призывают до сноса пятиэтажек по столичному примеру разобраться с деревянными одно-, двух- и трехэтажными многоквартирными домами, а также индивидуальной жилой застройкой (ИЖС). Господин Габдрахманов считает, что в Москве произошел «перекос». Под реновацией они поняли, что надо полностью снести все, а потом заново построить. Тем самым не остается ничего — даже памяти места. У нас реновация уже идет, но в более щадящем режиме — появляются отдельные точечные объекты, которые встраиваются в городскую среду»,— уверен он.

Паркинги

Острой темой для всех девелоперов остаются продажи паркингов. Вячеслав Батаков подтверждает, что покупать парковочные места вместе с квартирами уральцы пока не торопятся. По его словам, девелоперы сталкиваются с трудностями при продаже парковочных мест даже по цене ниже себестоимости. При этом жильцы домов оставляют автомобили на газонах, детских площадках или парковках близлежащих супермаркетов.

«Перспективы маржинальности — это всегда риск и постоянный просчет себестоимости. Поэтому и возможности реализовать какие-то уникальные, потребительски ценные идеи у „точек“ практически нет»

Павел Петриченко, директор по маркетингу и продажам АО «РСГ-Академическое»

Господин Петриченко, в свою очередь, подчеркнул, что в Академическом от подземных паркингов отказываться не намерены, как и продавать их ниже себестоимости. «Покупатель придет и купит спокойно. У нас уже сейчас заключено большое количество сделок на покупку имеющихся мест»,— отметил он. Вопрос, по словам господина Петриченко, в «видении девелопера» и эффективности проектов. «Никто из застройщиков не будет строить два-три этажа вниз. Все сначала считают себестоимость и оценивают риски»,— добавил господин Петриченко. Кроме этого, жители ценят прогулочные зоны, игровые и спортивные площадок рядом с домом, жить «на парковке» никто не хочет.

Прогноз

В первом квартале 2018 года объемы выдачи ипотеки на «первичку» в Абсолют Банке выросли почти в три раза (175 млн руб. против 65 млн руб. в прошлом году). Там положительную динамику объясняют «привлекательной ставкой на рынке», наличием интересных с точки зрения инфраструктуры предложений и привлекательной стоимостью жилья (в основном, экономкласс). При этом падения цен на рынке не наблюдалось, отметили в банке.

Господин Батаков указанное перераспределение связывает с увеличением классового расслоения населения. «Это перераспределение — не позитивная тенденция. Среднего класса у нас не было никогда, но расслоение происходит еще более существенно. Продажи „Мерседесов“ бьют все рекорды, а автосалоны среднего сегмента позакрывались или стали предлагать более дешевые модели»,— подчеркнул он. Господин Батаков не исключает, что подобное произойдет и на рынке жилья. При этом наиболее ярко «классовое неравенство» появится с отменой долевого строительства, считает он.

Наиболее активно, по мнению участников уральского рынка, будет развиваться уплотняющая и реновационная застройка города. По мнению господина Музафарова, она всегда найдет своего покупателя — отсюда и более высокие цены. «С КОТами сейчас нужно быть аккуратнее, они могут быть не нужны в слишком большом объеме. В России есть множество примеров, когда застройщики не потянули и „захлебнулись“»,— считает он. Господин Музафаров предполагает, что застройщики новых КОТов могут бояться конкуренции среди существующих крупных комплексных проектов, например, «Мичуринского». Иная ситуация, по его мнению, складывается на рынке редевелоперских проектов. «Стоит только застройщикам в первом и втором ценовом поясе захотеть продавать больше, рекламная акция способна повысить спрос»,— подчеркнул господин Музафаров. Таким образом, уверен он, проекты редевелопмента обладают более высокой ликвидностью и востребованностью.

Кроме того, сейчас банки оптимизируют работу с застройщиками. Так, у Абсолют Банка в Екатеринбурге 32 застройщика-партнера, в офисах продаж двух из них («РСГ-Академическое» и «Группа ЛСР») организовано удаленное рабочее место для сотрудников банка. Там происходит прием заявок иподписание кредитных договоров. Госпожа Ковалева добавила, что одним из новых инструментов сотрудничества также является проект «Цифровая ипотека». «Мы будем подключать к новой платформе наших партнеров среди застройщиков. Это позволит оформлять сделку по приобретению недвижимости в ипотеку в офисе строительной компании»,— пояснила она. По словам госпожи Ковалевой, время рассмотрения заявки составит в среднем 25 минут, проведения сделки — один–два часа.

Анна Лапина