Ценопада на рынке недвижимости не будет. Новостройки прибавят до 20%

Автор фото: Игорь Черепанов. Источник: DK.RU

2017 г. запомнился покупателям недвижимости акциями, спецпредложениями и регулярным снижением ипотечных ставок. В текущем году покупателям нет смысла «выжидать», убеждены эксперты.

В 2017 году Госдума приняла поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве (внесенные 218-ФЗ). Их вступление в силу приведет к росту затрат у девелоперов (им предстоит переход на проектное финансирование) и увеличению себестоимости строительства жилья. Это неизбежно отразится на ценах (подробнее здесь). Однако покупательская способность населения не становится лучше, а объем предложения на рынке Екатеринбурга по-прежнему значительный: в настоящий момент около 18 тыс. квартир предлагается на первичном рынке и почти 9 тыс. — на вторичном. По мнению УПН, высокая конкуренция ограничит возможности продавцов по повышению стоимости жилья. «Для резкого роста цен предпосылок нет точно. Он будет в пределах инфляции», — уверен Эдуард Богданов, вице-президент УПН.

Девелоперы, собравшиеся на круглом столе, организованном «Деловым кварталом», считают увеличение стоимости квадратных метров свершившимся фактом и обещают дальнейший рост.

Павел Петриченко, заместитель генерального директора, «РСГ-Академическое»:

— Политика компании предполагает поэтапную корректировку цен: за последнее время стоимость выросла на 3 тыс. руб. за кв. м. Спрос на квартиры в Академическом, в том числе благодаря расширению ассортимента и развитию инфраструктуры района, остается высоким, по объему продаж сейчас мы перевыполняем планы.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:

— Все мы работаем с долевкой, поэтому ни для кого не секрет, что выгоднее всего покупать квартиры на начальном этапе строительства. Чем ближе дом к сдаче, тем дороже квартиры. С 1 марта мы провели плановое повышение цен на ряд объектов: «Хрустальные ключи», «Дом на Расточной», «Калиновский». Во «Флагмане» мы увеличили стоимость квартир на 3 тыс. руб. за кв. м. И даже несмотря на это наши цены остаются одними из самых привлекательных в городе.

Евгений Фельдман, директор по развитию ЖК Clever Park:

— Стоимость квадратного метра нового жилья в среднем по рынку может увеличиться в пределах 10%. Однако в проектах, которые принципиально выделяются на фоне других, рост может быть существенным — до 20%. И это без учета повышения стоимости квартир по ходу повышения строительной готовности объекта.

Вячеслав Батаков, директор по маркетингу и продажам «Атлас Девелопмент»:

— Рынок девелопмента очень инерционный, и последствия вступления в силу 1 июля поправок к 214-ФЗ, мы, вероятнее всего, ощутим в 2019 г. Застройщики резко активизировались в получении разрешений на строительство. По моим данным, сейчас в Екатеринбурге в работе у проектировщиков находятся 5 млн кв. м жилья. Это огромный объем, которого нашему рынку хватит на 10 лет. К чему это приведет, увидим ближе к 2020 году. Наша компания в декабре открыла продажи нового проект, и мы уже перевыполнили план по объему в два раза. Повышать цены мы точно будем.

Новые ипотечники: дорогое жилье начали покупать в долг

В 2017 г. ипотека стала драйвером для рынка недвижимости, сам рынок ипотеки в стране вырос на 34%. Сегодня средняя ставка составляет 9,5-10%, однако, участвуя в программе «Семейной ипотеки с государственной поддержкой», можно поучить кредит под 6% — разницу с основной ставкой банкам компенсирует правительство в лице Министерства финансов. Впрочем, все ожидают дальнейшего снижения и средней ставки. На этом фоне за заемными деньгами в банки потянулись люди, ранее не рассматривавшие для себя такой сценарий.

Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:

— В отношении 2018 года прогнозы для рынка ипотеки очень хорошие. Мы ожидаем, что в течение года ставка снизится до 8,5-9%. Большие надежды возлагаем на госпрограмму, хотя в настоящий момент число обращений по ней не столь велико. Снижение ставки до 6% дает возможность купить жилье тем, кто раньше не мог себе этого позволить. Полагаю, таких людей достаточно много. Сегодня есть все необходимое для приобретения жилья: широкий ассортимент и хорошие ставки. Замечу, что в 2017 г. ипотекой воспользовались 75% покупателей квартир эконом-класса и 20% — бизнес-класса. Скорее всего, в 2018 г. эти значения сохранятся.

Евгений Фельдман:

— Есть общий тренд роста продаж в сегментах «комфорт плюс», «бизнес» на 15-20%, в том числе и благодаря ипотеке. По итогам 2017 года в Clever Park более 40% сделок состоялось с привлечением ипотеки. У нас много клиентов, которые хотят улучшить свои жилищные условия, при этом основной капитал — это продажа собственной квартиры. Благодаря снижению ипотечной ставки стало удобно действовать следующим образом: взять квартиру на этапе строительства, внести первоначальный взнос и получить ипотеку, а после сдачи объекта продать старую квартиру и закрыть ипотечный кредит.

Вячеслав Батаков:

— Учитывая текущий темп инфляции и стоимость денег для бизнеса, уверен, мы увидим рост числа сделок с привлечением ипотечных продуктов в сегментах «бизнес» и «элит». Предприниматели умеют считать, и они понимают: сегодня дешевле взять ипотеку, чем выдернуть деньги из компании. Я знаю нескольких людей, уже сделавших это, чтобы купить квартиры в клубном доме «Ривьера».

Что касается роста рынка ипотеки в 2017 г., хочу заметить, что его стимулировало не только снижение ставки, но и снижение размера первоначального взноса. На мой взгляд, это тревожный и опасный тренд — мы начинаем продавать квартиры людям, у которых совсем нет денег на их покупку. Кроме того, нас, застройщиков, интересуют показатели по выдаче ипотечных кредитов на новые сделки. Рынок ипотеки за год вырос на 34%, но какая доля в этом объеме приходится на рефинансирование кредитов, взятых ранее под 16%?

Светлана Ковалева

заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге

— В 2018 г. мы ожидаем почти 20%-ный прирост объема выдач по отношению к показателям прошлого года. Главным драйвером рынка будет низкая процентная ставка. Мы ожидаем, что тренд на снижение ставок по ипотеке в 2018 г. сохранится, но темпы замедлятся.
В 2017 г. 70% ипотечных сделок приходились на жилье на вторичном рынке, доля первичного жилья составляла 30%. Более сильный «перекос» в сторону вторички типичен для Екатеринбурга.

Средний размер ипотечного кредита в Екатеринбурге на начало 2018 г. составляет 1,75 млн руб. Чаще всего кредиты оформляют в возрасте 25-35 лет, на втором месте — люди в возрасте от 45 лет и старше. Как правило, заемщики пенсионного и предпенсионного возраста приобретают жилье для детей и внуков, при этом оформляют собственность на себя.
К концу 2018 г. мы ожидаем роста цен на жилье на первичном рынке на 5-10%, на вторичном — на 1-3%. Речь идет не о рынке в целом, а о том его сегменте, где совершаются ипотечные сделки.

Сегодня в Абсолют Банке можно взять ипотечный кредит по ставке от 8,99%, сроком до 30 лет, с первоначальным взносом от 20%. Величина ставки от размера взноса не зависит. В банке действуют партнерские программы с застройщиками, в рамках которых предлагаются различные дополнительные преимущества: субсидирование части процентной ставки строительной компанией или предоставление кредитных каникул.

Абсолют Банк уже работает с «детской» ипотекой по новой госпрограмме. По ее условиям, ставка для заемщиков составит 6% в течение трех лет при рождении второго ребенка или пяти лет при рождении третьего ребенка в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Если второй и третий ребенок родились в этот период, время действия льготной ставки может увеличиться до 8 лет. О потенциальной востребованности программы говорит тот факт, что в Екатеринбурге у Абсолют Банка более 60% заемщиков — это семьи с одним ребенком и более.

Текст подготовила Виктория Говорковская