Какое жилье появится в Екатеринбурге в перспективе 5-10 лет?

Автор фото: Игорь Черепанов. Источник: DK.RU

В течение многих лет городские власти утверждали, что будущее Екатеринбурга — за стройками в чистом поле. Хотят ли девелоперы по-прежнему «возделывать целину»? МНЕНИЯ экспертов на DK.RU.

Что препятствует развитию «исторических» районов Екатеринбурга, где девелоперы намерены строить новые жилые комплексы в ближайшее десятилетие, и продолжат ли они наводнять рынок малогабаритными квартирами, «Деловой квартал» обсудил с ключевыми игроками рынка недвижимости на круглом столе.

Эдуард Богданов

Вице-президент УПН

— Сейчас в стадии строительства в Екатеринбурге находится 2 млн 315 тыс. кв. м жилья, 11% — в центре, 27% — в первом поясе, 39% — во втором, 21% — в третьем и всего 2% — в четвертом. Город развивается неравномерно, так, всего 6% новостроек приходится на Уралмаш, Эльмаш и Сортировку. Сегодня муниципалитет не готов к высоким темпам строительства за пределами сложившихся районов, его возможности финансирования объектов инфраструктуры не успевают за темпами строительства и продаж квартир. Рынок недвижимости долгое время рос за счет окраин, в последние два-три года тренд изменился, и сейчас он становится более сбалансированным по территориям и по качеству.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:

— Вторичное жилье начинает стареть, это отражается на его стоимости. Квартиры улучшенной планировки, которые раньше были пределом мечтаний покупателей, сейчас становятся невостребованными, и их очень тяжело продать, даже если они находятся в первом ценовом поясе. Трехкомнатная квартира площадью 64 кв. м с улучшенной планировкой на ул. Советской выставлена на продажу за 3 млн 200 тыс. руб. Столько же стоит современная однокомнатная квартира. Эти процессы облегчают работу девелоперов, занимающихся расселением двух- и трехэтажных домов. Стоимость нового жилья класса «комфорт», «комфорт плюс» и «бизнес» в первом поясе позволяет заниматься редевелопментом этих территорий. Я считаю этот тренд очень хорошим — в Екатеринбурге начинают развиваться не только окраины, но и центр.

Как у крупной компании у «Группы ЛСР» есть проекты во всех районах города. Мы продолжаем строительство ЖК «Флагман» в Верх-Исетском районе и ЖК «Цветной бульвар» в Кировском, два месяца назад начали проект «Восход» на ЖБИ.

Екатеринбург притягивает людей как из Свердловской области, так и из менее успешных соседних областей — Челябинской, Курганской, ХМАО, ЯНАО. И для них квартира в удаленном районе, таком, как Компрессорный или Широкая Речка,— отличный вариант в качестве первого шага в городе.

Владимир Щеколдин, Руководитель коммерческого управления ГК «ТЭН»:

— У нас есть новые проекты практически во всех районах города. Сейчас мы вывели на рынок проект комфорт-класса «Сказка» на ЖБИ, продолжаем строительство в центре, на Ботанике и на Уктусе. 

Евгений Шилов, директор «Ривьера-Инвест-Екб»:

— Город развивается в двух направлениях. В исторически сложившихся границах происходит миграция из спальных районов в центр, из старого жилья — в новое. Другое направление — недавно возникшие и активно развивающиеся территории, такие как Академический и Солнечный. Будущее мегаполисов, наверное, за ними.
Мы видим, что происходит в Москве: в границах «новой Москвы» стремительно растут целые новые города. Скорее всего, по этому же пути пойдет и Екатеринбург. Однако мне не совсем понятно, за счет миграции с каких территорий будет происходить их заполнение. Возможно, кроме миграции из области и соседних регионов будет происходить миграция внутри города, и за счет более современной инфраструктуры эти районы будут «переманивать» жителей Екатеринбурга из менее развитых спальных районов. Что касается нашей компании, мы реализуем проекты там, где инфраструктура уже сформирована: центр, Новая Ботаника, заходим на Уралмаш и Вторчермет. В этих районах люди живут десятилетиями, им там все понятно: школы, садики, как и сколько ехать до работы. В течение многих лет там не строилось ничего нового, и сформировался достаточно высокий спрос на жилье в современной комплексной квартальной застройке.

Марина Сухановская, вице-президент «Корпорации «Маяк»:

— Застройщики, и корпорация «Маяк» в том числе, начали возвращаться в центр города, где строительство жилья приносит хорошую маржу. Она в разы выше, чем в проектах на окраинах. Какие районы будут активно развиваться? Если мы выиграем ЭКСПО, то, разумеется, будет развиваться направление ВИЗа и сама территория ЭКСПО. Здесь будет новая инфраструктура, появятся новые перспективные площадки. Если мы ЭКСПО не получим, многое будет зависеть от политической воли: если власть поддержит застройщиков в создании инфраструктуры в определенных районах, эти районы и будут развиваться. Городскими властями, насколько я знаю, принята концепция развития Екатеринбургской агломерации, это и будет определять будущее города.

Мы исторически соблюдаем баланс между инвестициями в коммерческую недвижимость и строительством жилья. В декабре 2017 г. мы сдали порядка 40 тыс. кв. м, в том числе пять домов, построенных полностью на собственные средства, без привлечения денег дольщиков. Сейчас у нас в работе еще четыре жилых проекта разной степени готовности: два в центре города, один в Верх-Исетском районе и один на Уктусе.

Павел Боровиков, соучредитель АН «Кулиговская и партнеры»:

— Объем предложения дорогой недвижимости (она сосредоточена в центре) существенно вырос: если в 2015 г. в продаже было не более 400 объектов, то за последние два года девелоперы вывели несколько новых комплексов («Ривьера», «Кандинский» и пр.). На их фоне квартиры, построенные 10-15 лет назад, которые раньше были пределом мечтаний, кажутся анахронизмом — МОПы, технические сети, инфраструктура морально устарели. Тем не менее, стоимость этих объектов остается высокой. Лишь в 2017 г. цены на элитную «вторичку» начали снижаться, а на квартиры в новых проектах — расти. Для покупателей это сигнал к тому, что будущее — за новыми, интересными проектами в центре. Собственникам дорогой вторичной недвижимости стоит подумать о ее продаже.

Вячеслав Батаков, директор по маркетингу и продажам «Атлас Девелопмент»:

— Хотя говорить о росте покупательской способности сегодня не приходится, люди приобретают жилье на первичном рынке, живущие в удаленных районах начинают присматриваться к центру, к первому поясу. Надо учитывать и миграционные потоки. Если раньше северяне отправляли детей учиться в Тюмень и покупали им там квартиры, то сейчас они переориентировались на Екатеринбург. Как правило, они берут жилье во втором и третьем поясах, но смотрят и центр.

Север Екатеринбурга пока обделен вниманием застройщиков, и там большой отложенный спрос на новое жилье. Юго-запад получил импульс к развитию благодаря ГК «Кортрос», подтянувшей туда сети. Сейчас несколько застройщиков осваивают площадки в этой части города. Стал перспективным район Широкой Речки.

Компания «Атлас Девелопмент» будет развиваться в программе реновации. У нас три площадки, на одну мы вышли, две другие, в том числе в районе Автовокзала, — в разработке. Рассматриваем еще две площадки в центре и в первом поясе. Мы не тиражируем дома. Мы претендуем не на массовость, а на штучность, бутиковость.

Александр Шилков

руководитель направления девелопмента 
«Атомстройкомплекс»

— Окраины — не всегда плохо. В этих районах большой отложенный спрос. Посмотрите на Вторчермет, Химмаш или ЖБИ — население растет, форматы жилья меняются, как и нормы обеспеченности площадями, а новых комплексов в этих районах крайне мало. В сегменте массового жилья у «Атомстройкомплекса» есть большой проект на Широкой Речке, мы локально присутствуем в центре — это ЖК «Чемпион-парк» и есть интересный проект в пер. Базовый, который мы анонсируем в этом году.

Какое жилье появится в Екатеринбурге в перспективе 5-10 лет?

За последние годы на рынке новостроек выросло число малогабаритных квартир: в 2010 г. на долю студий и однокомнатных приходилось 39%, сегодня — 53%. По данным УПН за 4 квартал 2017 г., структура предложения на первичном рынке выглядит следующим образом: студии — 14,4%, однокомнатные — 38,3%, двухкомнатные — 30,2%, трехкомнатные — 15,9%, четрехкомнатные и более — 1,3%. «Рынок затоварен небольшими квартирами», — подчеркнул Эдуард Богданов. Как переизбыток предложения и снижение спроса на такие объекты влияют на планы застройщиков?

Павел Боровиков:

— С одной стороны, рынок действительно затоварен студиями. Но как этот продукт выглядит в большинстве случаев? На мой взгляд, далеко не всегда аппетитно. В Екатеринбурге покупателям есть из чего выбирать, они смотрят предложения разных компаний, замечают особенности архитектуры, комфортности МОПов и выбирают лучший продукт. Спрос не упал, конкуренция выросла. Поэтому хорошие качественные студии в продуктовой линейке Академического появились. И они востребованы.
Второе. Мы давно говорим о том, что будущее за трехкомнатными и большими по площади квартирами. В новых домах комфорт-класса в Академическом мы предложим просторные квартиры площадью до 150 кв. м. Верим, что этот продукт покупателям понравится. Еще одно предложение, которое ждет жителей Академического, — новый для Екатеринбурга формат малоэтажной застройки. Такой квартал уже проектируется. Поэтому в 2018-19 гг. Академический предложит покупателям максимальный ассортимент.

Если говорить о тенденциях на рынке жилой недвижимости, то одна из них — высотное домостроение. В Москве и Петербурге запускается огромное количество «башенных комплексов». Полагаю, одна из причин резкого развития проектов вверх — сворачивание «долевки». Застройщики анонсируют дома в 50 этажей, обещая возвести их за два года. В реальности на их реализацию, думаю, потребуется немного больше времени.

Евгений Фельдман, директор по развитию ЖК Clever Park:

— Приступив в 2014 г. к работе над проектом ЖК Clever Park, мы задумались о квартирографии, планировочных решениях — и четко уловили тренд: людей больше не интересует просто крыша над головой. Им нужен комфорт, который складывается из наличия в квартире мест для хранения, отдельных комнат для детей, нескольких санузлов. С наступлением кризиса некоторые застройщики забыли об этом тренде. В 2016 г., когда мы начали активно готовиться к запуску проекта, аналитики рекомендовали нам определенную квартирографию и площади квартир. Мы осознанно пошли вразрез с профессиональным мнением, увеличили площади на 15%. Сегодня мы предлагаем нашим клиентам просторные квартиры. К примеру, средняя площадь однокомнатной квартиры в Clever Park — 51 кв. м, двухкомнатной —77 кв. м, трехкомнатной — 116 кв. м. При этом, создавая планировки, мы смотрели не только на общую площадь, но и на ее функциональность. В квартирах не должно быть узких и длинных комнат, острых углов или огромных бессмысленных коридоров. Кроме того, мы сразу сделали большие кухни, которые могут одновременно выполнять функцию гостиной или столовой — и, кстати, получили очень хороший отклик.

Александр Шилков:

— Все тенденции на рынке обусловлены человеческой жизнью, составом семьи. Мы проанализировали свои сделки за последние пять лет и пришли к интересным выводам. Самые активные покупатели — люди в возрасте 26-38 лет, они выбирают 50% предложений рынка. Средний возраст покупателя трехкомнатной квартиры — 37 лет, к этому моменту люди, как правило, достигают чего-то в жизни, рожают второго ребенка и у них появляется потребность в улучшении жилищных условий. Ближе к 45 годам люди снова начинают покупать однокомнатные квартиры — для выросших детей, а в 54-56 лет — очевидно, для внуков. Отсюда напрашивается вывод: в разные периоды жизни нужны разные квартиры.

Вячеслав Батаков:

— Исследования показывают, что миллионники должны расти вверх, а не вширь — это автоматически снижает стоимость инфраструктуры, поскольку протяженность сетей сокращается, хоть на этапе планирования и придется закладывать больший бюджет на реновацию.

Люди в России начнут считать деньги, дома на 300 квартир перестанут казаться ужасными муравейниками, поскольку распределение коммунальных платежей между большим количеством жильцов снизит финансовую нагрузку на каждого собственника.

Коллеги из КБ «Стрелка» провели исследование, результатом которого стал прогноз для рынка недвижимости до 2040 г. Они считают, что девелоперам стоит акцентировать внимание на покупателях поколения Х — трендсеттеров. Это поколение гаджетов, люди, привыкшие жить быстро, в потоке информации, получать товары и услуги, включая образование, на дом, через интернет. К 2025 г. представители поколения Х составят около 17% населения, к 2030-35 г — до 26%.

Олег Кучерук, коммерческий директор ГК PREMIER:

— У ГК «Премьер» был двухлетний перерыв после завершения строительства ЖК «Премьер» и «Премьер 2». Во время этой паузы мы прорабатывали стратегию и миссию компании на ближайшее будущее. Мы поняли, что не хотим конкурировать по объему ввода жилья в Екатеринбурге и степени влияния на строительную отрасль с «большой тройкой». Мы уже занимались проектом жилых кварталов «Екатерининский парк» и решили, что миссия нашей компании и будет состоять в том, что мы будем выходить на рынок с единичными, но очень яркими и значимыми проектами. В этом плане нам близка философия, о которой говорил Вячеслав. «Екатерининский парк» — квартал в центре города, наш флагман, пилот, который будет возводиться в течение десяти лет. Следующие проекты компании тоже будут масштабными и комплексными, сейчас у нас в разработке несколько площадок за пределами первого пояса.

Марина Сухановская:

— На мой взгляд, большинство покупателей выбирают квартиру, учитывая не только ценовой фактор, но и наличие и степень развития инфраструктуры как самого дома, так и его окружения. У нас есть жилой комплекс в Рудном, там красивое место, лес, чистейшие вода и воздух. И мы хотим, чтобы туда ехали молодые семьи. Поэтому мы делаем в доме проект для размещения семейного досугового центра. Обустроенные детские площадки с wi-fi, площадки для воркаута, гостевые туалеты и даже комнаты для мытья лап домашних питомцев после прогулок — все это важно, и все это мы стараемся предусмотреть в наших домах.

Подготовила Виктория Говорковская