Новые правила — новые цены: дольщики будут спать спокойнее, но платить станут больше

«Каждый год подстраиваемся. Только завершили процесс формирования уставного капитала, как узнали, что через год это будет не нужно». Застройщики — о том, как новые законы заставляют их меняться.

Перед уходом на летние каникулы Госдума приняла поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве, внесенные 218-ФЗ. С 2018 г. у каждого застройщика будет по одному объекту, их деятельность будет тотально контролироваться государством и банками.

В рамках дискуссионного клуба «Делового квартала» участники рынка недвижимости обсудили, как очередное ужесточение правил игры отразится на деятельности застройщиков и рынке жилой недвижимости в целом, сократится ли количество строек и вырастут ли цены на жилье.

В настоящее время рынок жилой недвижимости чувствует себя неплохо. Об этом в начале встречи рассказал руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков:

— На первичном рынке сегодня к продаже предлагается около 17 тыс. квартир, что в целом соответствует уровню прошлого года. При этом выросло число готовых объектов: около 3800 квартир находятся в домах, сданных в эксплуатацию. На вторичном рынке объем предложения чуть снизился в течение летнего периода — с 10 800 квартир весной до 9 700 в текущий момент. Увеличилось количество сделок: на вторичном рынке за 8 месяцев этого года продажи выросли на 8%, на первичном — на 19%. Положительную динамику в продажах мы связываем с несколькими факторами. Во-первых, с адаптацией предложения: новые проекты во всех сегментах в большей степени соответствуют запросам покупателей. Во-вторых, спрос на жилье поддержала ипотека, хотя, на наш взгляд, она не является единственным драйвером рынка. Доля ипотеки в структуре продаж не выросла. В-третьих, маркетинговая активность застройщиков: было много скидок, акций. Кроме того, застройщики хорошо работают со вторичкой, с условиями финансирования.

Важно отметить, что цены на фоне роста спроса почти не менялись. Этому способствует высокий уровень конкуренции и большой объем предложения на рынке. В течение года в некоторых проектах квадратные метры становились заметно дороже, в других — дешевели.

Какие пункты нового закона вы считаете наиболее критичными для отрасли?

Виктор Ананьев:

— На моей памяти еще не было такого, чтобы новеллы в законодательстве серьезно меняли настроение рынка, в отличие, например, от размера ключевой ставки. Этот закон пока вызывает массу вопросов. В частности, положение о том, что каждый проект должен вести свой застройщик. Абсолютно непонятно, откуда он возьмется, какого объема работы, в том числе кадровой, по каждому новому объекту потребует исполнение этого пункта. Мы написали много писем с вопросами в различные инстанции, но пока не получили ответов. Будем следить за развитием ситуации, примут ли поправки к закону. До вступления основных положений в силу остается десять месяцев. Паниковать не стоит, я сомневаюсь, что ситуацию доведут до остановки рынка — это никому не нужно. Вообще, застройщик сегодня должен быть не только крупным, но и очень гибким.

Руслан Музафаров:

— Очень критичным для крупных игроков стало условие «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это приведет к дроблению крупных надежных компаний и созданию одноразовых застройщиков, которых после ввода дома будут ликвидировать, что негативно скажется в том числе на исполнении гарантийных обязательств. Пострадают не только застройщики, но и дольщики.

Привлечения только целевых кредитов недостаточно для эффективной деятельности застройщиков. Запрет на использование иных источников финансирования, которые могут быть дешевле целевых кредитов, приведет к удорожанию стоимости строительства для застройщика, и как следствие, росту цен на недвижимость для участников долевого строительства.

Павел Петриченко:

— Мы настроены на то, чтобы по максимуму получить разрешительные документы на строительство в ближайшее время. Дальше, как и остальные игроки, будем ориентироваться по ситуации, учитывать новые требования. Если говорить о позитивных нововведениях, то закон определенно будет способствовать росту качества продукта, выполнению застройщиками взятых обязательств, в том числе по объектам инфраструктуры. Это ценно для наших клиентов и отвечает стратегии развития компании.

Сергей Покровский:

— Каждый год нам приходится подстраиваться под очередные изменения в законодательстве. Мы только завершили процесс формирования уставного капитала, в соответствии с принятым ранее законом, теперь узнаем, что через год это будет не нужно. Наша компания в течение многих лет выступала в двух ипостасях — генерального подрядчика и застройщика — работая на многих объектах в рамках одного юридического лица. С 2018 г. это будет невозможно. Но деваться нам некуда: у компании есть земельные участки, штат, работающие предприятия. У нас пока нет четко сформулированной стратегии работы с учетом внесенных в законодательство изменений, для ее выработки подождем до конца текущего года. Возможно, будут новые изменения. Очевидно, реализуя большие проекты, мы будем получать разрешение на строительство сразу на несколько очередей, а не поэтапно, как делали до сих пор, будем быстрее проектировать и проходить экспертизы. Это не очень хорошо. Поскольку мы не сможем оперативно актуализировать проекты в соответствии с запросами рынка, как делали всегда: строили первую очередь, анализировали динамику, объем продаж и при необходимости вносили изменения в проекты следующих очередей.

Вера Белоус:

— В течение прошлого и этого года реформировался институт СРО. И все начиналось точно также: был принят закон, после чего участники рынка схватились за голову, отправили в соответствующие инстанции множество просьб и поправок, и не все они были приняты во внимание. За эти месяцы мы научились жить с новым законом. Думаю, что с законом № 218-ФЗ будет также. Наша СРО отправила массу писем в разные инстанции, мы организуем встречи и совещания с представителями государственной власти, плотно работаем с национальным объединением застройщиков, консультируемся с коллегами из других регионов. На осенней сессии Госдумы поправки должны быть вынесены на рассмотрение. Думаю, в октябре мы поймем, будут ли приняты во внимание замечания, которые мы писали всем строительным сообществом России. Больших надежд мы не питаем.

К тем критичным для отрасли изменениям в законе, которые перечислили выше коллеги, замечу, что собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта, введено требование о минимальном остатке денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. Сейчас не понятно, должна ли эта сумма лежать в банке в течение всего периода строительства, или нет. Вопросов по новому закону очень много. Нашу позицию в Совете Федерации попытается донести Аркадий Михайлович Чернецкий. Надеемся, что с его помощью нам хоть в чем-то пойдут навстречу.

По новым правилам банк фактически получит полный контроль за расходами застройщика. Чем это чревато?

Вера Белоус:

— Это очень важный пункт нового закона. В соответствии с ним застройщики будут обязаны работать и проводить все платежи только через один из уполномоченных банков. СРО уже прошли этот путь в ходе реформы. Причем, компания должна согласовывать с банком все платежи. Работающим на строительном рынке знакома ситуация: сегодня вечером выяснилось, что завтра понадобился кирпич, значит, его надо заказать и оплатить сегодня. В настоящий момент мы делаем это оперативно и с любого счета, с 2018 г. это будет невозможно. Застройщик сначала должен будет написать в банк, обосновать, сколько кирпича ему надо. Сроки рассмотрения заявки банком в законе не определены, то есть, процесс может растянуться на месяц. Это потенциально опасно тем, что из-за проволочек вырастут и сроки строительства, и накладные расходы. Также неясно, должны ли мы теперь и кредитоваться в одном из уполномоченных банков.

Олег Кучерук:

— Я не всегда понимаю, почему бизнесу диктуют, что он должен идти именно в этот банк, заниматься именно этой деятельностью. Это не рыночный подход. У нашей компании сложились долгосрочные финансовые отношения с УБРиРом — крупнейшим региональным банком, который, тем не менее, не вошел в число уполномоченных. Пока у нас нет ответа на вопрос, как выходить из этой ситуации.

Руслан Музафаров:

— Перечень уполномоченных банков, в которых застройщики имеют право открывать расчетные счета, пока Банком России не определен. Предполагаем, что он будет соответствовать существующему перечню банков, которые имеют право на открытие эскроу-счетов для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Банки действительно получают практически неограниченные полномочия по контролю за деятельностью застройщика, поскольку им предоставлено право определять правомерность всех платежей застройщика с расчетного счета. При этом какой-либо ответственности за ошибки или умышленные вредоносные действия, совершаемые в процессе такого контроля, 218-ФЗ не устанавливает, что создает условия для злоупотреблений со стороны банков.

Виктор Ананьев:

— Мне кажется, сегодня в банковском секторе повышается конкуренция. Рынок недвижимости аккуратно растет. Учитывая желание банков кредитовать крупных застройщиков, я думаю, они тоже будут гибкими. Возможно, это даже испытание больше для банков, чем для застройщиков. Чтобы его пройти, им придется предложить более интересную, подвижную модель взаимодействия.

Как новый закон изменит рынок жилой недвижимости? Снизятся ли объемы строительства?

Олег Кучерук:

— Полагаю, что на присутствующих здесь застройщиках нововведения не отразятся, потому что они в очередной раз вынужденно адаптируются к новым законодательным инициативам. Разумеется, произойдут серьезные изменения в оперативной деятельности компаний, однако из-за ужесточения правил игры никто не встанет и не уйдет с рынка. Действия государства направлены на то, чтобы с рынка выбывали слабые и финансово несостоятельные компании, и число обманутых дольщиков сокращалось. Это благородная цель. Но какими средствами она достигается? На рынке останутся крупные компании, преимущественно федеральные и частично региональные, у которых будет меньше возможностей для развития, поскольку их средства будут заморожены. В результате количество объектов и объем предложения жилья сократятся, что отразится на покупателе: дефицит приведет к росту цен.

ГК «Премьер» в ближайшие два года сконцентрируемся на своем флагманском проекте — Жилых кварталов «Екатерининский парк». Мы стартовали с ним в июле, в ближайшие два года планируем запустить еще две очереди. Те законодательные инициативы, о которых сегодня идет речь, сейчас воспринимаются негативно. Но мы все будем подстраиваться. Соглашусь с мыслью, которая сегодня прозвучала: выживут не крупнейшие, а более гибкие.

Виктор Ананьев:

— Мы сейчас реализуем базовый сценарий, наша цель — умеренный рост. При этом крупные объекты, над которыми мы активно работали в 2012 г. (Opera Tower, проект на перекрестке Шейнкмана-Радищева, крупный загородный проект по Чусовскому тракту), требуют серьезного переосмысления. Чем мы сейчас и занимаемся.

Я абсолютно согласен с прозвучавшим выше тезисом о том, что сегодня застройщики должны двигаться в сторону повышения качества продукта. На мой взгляд, при продаже готового жилья застройщики будут конкурировать уже не абстрактными квадратными метрами, а работой управляющих компаний. Все знают, что два похожих дома спустя год после сдачи в эксплуатацию могут выглядеть абсолютно по-разному. Это плюс для покупателя: он сможет выбирать не абстрактный продукт, а среду обитания.

Я также считаю, что происходящее в сфере недвижимости будет способствовать развитию цивилизованного рынка арендных отношений. Сегодня мы просчитываем все нюансы, связанные со строительством арендного жилья — современных доходных домов. Пока ключевая ставка была 14%, создание такого продукта было экономически нецелесообразным. При ключевой ставке 8,5% он становится интересным.

Конечно, арендный бизнес сложнее классической деятельности застройщика, когда мы строим и продаем. Но 20 лет назад в Екатеринбурге не было торговых комплексов, где можно было арендовать помещение, все торговые объекты продавались «в нарезку». Сначала мы пришли к арендной модели в торговых центрах, потом в офисных. Я думаю, в ближайшее время она появится и на рынке жилой недвижимости.

Сергей Покровский:

— У нашей компании есть земельный банк, который мы будем осваивать. Мы не хотим снижать объемы строительства, несмотря на изменения в законодательстве. В ближайшие годы мы планируем собственное строительство примерно 170 тыс. кв. м. жилья — для нас это большие цифры. В 2018 г. собираемся продать 40-50 тыс. кв. м. Сейчас у нас востребованы квартиры в ЖК «Современник», где строится уже вторая очередь. В планах на следующий год — выход на новый участок в районе Широкой речки и Академического. Начали реализовывать очень интересный проект «Янтарная долина» в районе улиц Крауля — Металлургов.

Руслан Музафаров:

— У «Группы ЛСР» сформирован земельный банк, и есть четкие планы работы на несколько лет вперед. Мы будем развивать и жилые комплексы в Академическом, и в Пионерском, и проекты комплексного освоения территории «Мичуринский» и «Хрустальные ключи». Всего в Екатеринбурге у нас восемь проектов, и все они масштабные. Наша стратегия — быть представленными в массовом сегменте во всех районах города.

Как профессиональный игрок на рынке недвижимости «Группа ЛСР» будет адаптироваться к ситуации и развиваться дальше — потенциальный спрос на жилье в Екатеринбурге очень высокий.

Павел Петриченко:

— Можно констатировать, что 2018 г. будет годом роста конкуренции продукта. Все участники рынка нацелены на развитие, объем предложения будет расти. Что будет со спросом, покажет время. В планах «РСГ-Академическое» — вывод на рынок ряда интересных объектов в той локации, где мы работаем. Во всех ценовых сегментах — эконом, комфорт-класс — продукт будет становиться современнее, разнообразнее, качественнее. Следовательно, вариантов выбора у покупателей жилья в Академическом районе Екатеринбурга станет значительно больше.

Ставки по ипотеке продолжают снижаться. Будет ли это стимулировать дальнейший рост продаж жилья?

Павел Петриченко:

— Опыт США и других западных стран, где инструмент ипотеки развивается давно, показывает, что постепенно количество покупателей, которые ее используют, растет.

Поэтапное снижение ставок и внедрение специальных программ кредитования, которое мы видим на российском рынке, также будут этому способствовать. Думаю, что реальный резерв роста ипотеки в России существенно больше ожидаемого мною 20-30%. Если говорить о 2018 г., то мы прогнозируем рост спроса как на готовое, так и на строящееся жилье.

Сергей Покровский:

— Провал в продажах в начале года и начавшееся летом оживление как раз обусловлены тем, что государство пообещало создать лучшие условия для покупки жилья — и люди сидели и ждали. Думаю, ипотека и дальше будет драйвером для нашего рынка.

Михаил Хорьков:

— Недавно глава Минэкономразвития Максим Орешкин во время заседания трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений сказал, что сегодня жилье в России доступно населению как никогда «за всю историю соотношений ипотечного платежа и средней зарплаты». Многие над этим иронизировали. Однако его слова соответствуют действительности. Если посмотреть на соотношение стоимости квадратного метра жилья и уровня средней зарплаты, то сейчас, пожалуй, оно лучшее за всю историю рынка. На это накладывается возможность приобретения квартиры в ипотеку. Поэтому общий фон для покупателей сейчас достаточно благоприятный.

Однако в предыдущие периоды ипотечный рынок рос значительно больше, чем рынок жилья: в структуре продаж увеличивалась доля ипотечных заемщиков. А хотелось бы, чтобы рост ипотеки приводил к росту рынка жилья.

Вырастет ли стоимость жилья в следующем году?

Павел Петриченко:

— Мы ожидаем существенного роста цен на квартиры в домах высокой степени готовности и в готовых домах. За сентябрь мы уже дважды поднимали цены на 2 тыс. руб. за кв. м., в ближайшее время будет еще одно повышение.

Руслан Музафаров:

— У «Группы ЛСР» достаточно большая доля на рынке. Продажи у нас идут стабильно успешно. Мы связываем позитивную динамику и с ипотекой, и с нашим продуктом, и с тем, что покупатели предпочитают вторичке новое готовое жилье. Изменение цен — процесс неизбежный: стоимость жилья традиционно растет по мере готовности комплексов и в зависимости от рыночного спроса.

Сергей Покровский:

— Не думаю, что наша компания будет повышать цены ежемесячно, однако, пару раз в ходе строительства объекта стоимость квадратных метров увеличивается и, конечно, это происходит после ввода в эксплуатации. Готовое жилье должно стоить дороже.

Михаил Хорьков:

— Чтобы цены на жилье пошли вверх, должен сократиться объем предложения. Пока этого не происходит. Игроки рынка способны не только заместить выбывающее предложение, но и при необходимости нарастить объемы строительства. Поэтому большого потенциала для роста цен я не вижу. Думаю, что в следующем году предложение и конкуренция останутся на высоком уровне, и это будет сдерживать рост цен. Он будет в пределах инфляции по рынку в целом. Та база, которая есть сейчас, позволит развить успех этого года в 2018 г. Рост продаж будет умеренным, поступательным, но не взрывным.

Светлана Ковалева

Заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге

— В августе Абсолют Банк выдал жилищных займов на сумму свыше 2 млрд 505 млн руб. и принял 5464 ипотечных заявок. По сравнению с прошлым годом рост по объемам выдач составил более 30%. Такая же динамика и в екатеринбургском филиале. При этом в Свердловской области Абсолют Банк стабильно входит в топ-5 ведущих ипотечных банков, занимая первое место среди частных банков. Мы предлагаем ставку от 9,49% годовых при покупке готового и строящегося жилья. Минимальный первоначальный взнос — от 15% стоимости объекта, причем часть можно «закрыть» за счет маткапитала. Максимальный срок кредита — до 30 лет. Максимальный возраст на момент полной выплаты — 65 лет, стаж работы на последнем месте — от 3-х месяцев.

Также у нас можно привлекать до четырех созаемщиков и учитывать их доход.

В 2015-2016 гг. во время действия программы господдержки хорошо зарекомендовал себя тандем банков и застройщиков. Часть застройщиков и сейчас запускают совместные программы с банками, тем самым дополнительно снижая ставки. В рамках программ Абсолют Банка с застройщиками в Екатеринбурге можно взять ипотеку со ставкой 8,7% годовых на весь срок кредита. Приведу пример расчетов ежемесячного платежа и переплаты за все время кредита по ставке 10% годовых и 8,7% годовых. Если брать в кредит 2 млн руб. на 15 лет по ставке 9,49% годовых, то ежемесячный платеж составит 21 492 руб., а сумма переплаты — 1,86 млн руб. Если брать 2 млн руб. на 15 лет по ставке 8,7% годовых, то ежемесячный платеж составит 19 930 руб., а сумма переплаты сократится до 1,58 млн руб. Ключевая ставка ЦБ РФ постепенно снижается, и до конца года средняя ставка в сфере жилищного кредитования может уменьшиться до 10%. Это будет рекордным показателем за всю историю выдачи ипотеки в Российской Федерации. Однако это не повод откладывать покупку жилья в надежде, что ставка упадет.

Осень и начало зимы — период роста покупательской активности в сфере жилой недвижимости. Соответственно, цены на квартиры могут увеличиться, а привлекательных вариантов станет меньше. Мы уже сейчас видим на первичном рынке дефицит квартир, которые доступны по цене, радуют комфортом и расположением. Покупателям часто приходится выбирать: или высокая цена, или удаленный район и прочие «прелести» эконом-класса. Стоимость квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга постепенно растет. Схожую ситуацию можно наблюдать и в большинстве других регионов.

Галина Алибаева

исполнительный директор Группы компаний «Априори», вице-президент Союза малого и среднего бизнеса СО

— Вновь изменился основной закон о долевом строительстве № 214-ФЗ. Закон значительно усилил защиту дольщиков. Наиболее важным для дольщиков, на мой взгляд, является требование об обязательных отчислениях в Компенсационный фонд. Средства будут собираться со всех застройщиков. Использовать их можно будет строго в перечисленных в законе случаях и размерах для восстановления потерянных сумм обманутых дольщиков. Кроме этого закон выставил требования к банкам, которые будут контролировать расходы застройщиков.

Фонд снижает и риски банков, и, значит, должен удешевить ипотеку, и ускорить продажи. Застройщиков обязали так же держать «в тонусе» собственный капитал. Его должно быть не менее 10% от общей потребности на строительство. Если это условие застройщик не выполнит, то не сможет вести строительство. Для дольщика это дополнительный плюс. Только такая форма инвестирования в бизнес для акционеров застройщиков является самой дорогой. Поэтому быть крупным застройщиком теперь становится менее выгодно, и, вероятно поэтому, будет дороже для дольщика.

Одновременно следует сказать, что собственные средства застройщик может тратить более свободно, чем средства дольщиков. Отчетность теперь будет публиковаться поквартально. При этом появились новые требования к собственникам, руководителям и главным бухгалтерам застройщиков. Право на долевое строительство потеряют те, кто имели отношения владения или найма с банкротами в последние три года. Это потребует более тщательного подбора руководителей, и ротации капиталов. К сожалению, закон не уточняет уровень добросовестности этих лиц при работе с банкротами. Поэтому часть отличных специалистов сменят сферу деятельности.

Подготовила Виктория Говорковская, фото — DK.RU